Le Port Financier: Le mauvais projet par excellence
On pensait avoir tourné la page de ces mégaprojets pharaoniques, source d’hyper spéculation et de corruption. Etonnement, ce projet enterré après le départ du régime déchu ressort des tiroirs. Mieux un protocole d’accord a été trouvé avec les autorités publiques (mais lesquelles?) pour le démarrage initial de la première phase, impliquant donc cadre réglementaire, autorisations et feux verts multiples. Plus étonnant encore, aucune voix ne semble s’élever contre cette folie de grandeurs absurde et éminemment irresponsable à plus d’un titre. La presse papier comme audio-visuelle, reproduit les propos de dirigeants de la Gulf Financial House sans aucune espèce de regard critique (au sens noble) ni aucune réserve déontologique qui nécessiterait a minima une investigation sur les tenants et les aboutissants de ce projet.
Force est tout de même de relever des faits troublants.
Dixit: «Avec une enveloppe de 3 milliards de dollars, ce mégaprojet vise à mettre en place le premier centre financier pour les institutions bancaires off-shore, en Afrique du Nord. Le port financier est destiné, également, à abriter un ensemble de centres de commerce et d'espaces résidentiels et de loisirs: port de plaisance, terrains de golf»
Nul besoin d’avoir fait une grande école pour imaginer que les ressorts de ce projet vilipendé et jeté aux oubliettes, hier, sont reconduits à l’identique aujourd’hui. Médias complaisants ou aveugles qui sans sourciller ce qu’ils avaient dénoncé auparavant se font complice d’une vaste opération de concussion, source de nouveaux trafics d’influence avec la kyrielle de conséquences en cascade que l’on connaît que trop bien.
Dixit encore: «Ce projet d’envergure dont les travaux serait consacré, durant la première phase, à l’aménagement d’une zone de 217 hectares sachant que la zone globale du projet est estimée à 523 hectares.
Il semble avoir échappé au bon sens de tout un chacun que ce projet représente une surface équivalente à 10 fois celle de la City de Londres… Qu’à cela ne tienne, elle créera selon les sources de cette presse «porte voix» entre 6.000 et 16.000 emplois.
Un peu de retenue…Que Diable ! Notre bon peuple ne veut plus de ces projets. Car de facto il s’agit bien d’abord et avant tout d’une vaste opération immobilière et par là même d’extrême sélectivité par l’argent. Mais au fait à quel prix l’Etat cède-t-il les emprises publiques et domaniales? En clair, le prix du terrain ? Le dinar symbolique. Quel est la contribution de l’Etat à l’aménagement des premiers 217 ha? Une viabilisation (routes, eau, électricité) à fonds perdus ! Quid du financement de la rocade de la route X30 débouchant sur Kalâat Landalous (zone d’El Hassiene aménagée pour le port financier). Qui sont les «joyeux élus », bénéficiaires, adjudicataires locaux et étrangers (le turc Demtas?) des juteux marchés de cet aménagement? …. Un coût global de cette première phase estimé à 400 MDT dont la moitié serait pris en charge par l’Etat…
Une dévalorisation du capital public au service d’une survalorisation du capital privé
Pas un mot, vous pensez bien ! Et nous qui pensions en avoir fini avec ces «techniques».
Quel sera le prix de revente du mètre carré ? Une vraie culbute, disent les spécialistes dans leur jargon : En clair un promoteur qui retrouvera 5 à 10 fois sa mise initiale.
Selon des sources bien informés ce prix de revente pourrait atteindre 4000 US$ le mètre carré…On croit rêver !
Il ne tient qu’aux dirigeants de la Gulf Financial House, mais aussi aux grands commis de l’Etat et hauts fonctionnaires (Ministères concernés et tutelles au premier rang desquelles les Finances et la direction des grands projets) de démentir ce qui précède et d’apporter toutes les clarifications sur les dispositions concrètes retenues par cet accord cadre dont les principales n’ont toujours pas été divulguées au grand public…
Business as usual !!! Un financier avisé du Golfe m’a même susurré «I smell dollars»
Mais ce n’est pas fini et allons au bout des choses puisque ce projet est ressorti des cartons sous le premier gouvernement élu de la transition. Où est passée la «Tunis Bay Project Company» dûment enregistrée? Son capital entièrement souscrit de près de 30 millions de dollars ? Un special purpose vehicule (SPV) censé lever les financements dont on ignore tout du tour de table !!! De quels avantages et Tax Holidays le groupe GFH a-t-il bénéficié?
Last but not least ! Qui, a pris le temps de s’intéresser à la qualité de la signature du sponsor du projet: la Golf Financial House est une société côtée sur pas moins de 4 places financières (dont Londres) qui publie des comptes en US$ non-conformes aux normes US GAAP ni encore moins en IFRS. Une société financière disposant d’un actif de 907 M US$ de fonds propres de 524 M$, d’un profit net ne dépassant pas 6 M$ et d’une trésorerie famélique d’à peine 14 M$. Mais aussi de pertes considérables de 600 M$ (crash immobilier de Dubaï) et encours de remboursement de dettes de 300 M$ payable en 2014. Pas de quoi donc, confier les yeux fermés, le destin d’un projet de 3 milliards de US$. D’autant que pour l’essentiel, aussi, ses activités transitent par les iles Caïmans et les iles Vierges britanniques, paradis fiscaux, s’il en est.
Messieurs les ministres et haut fonctionnaires nous vous demandons une attitude responsable et conséquente, de faire votre travail, tout votre travail, rien que votre travail. C’est d’évidence loin d’être le cas ! Que de laxisme. Que de risques pris !
Les agences de rating dont Standard & Poor’s ont abaissé la note de GFH de B+ à CC.
Pour le plaisir de la rigueur je ne résiste pas à reproduire le jugement (souligné par nous): the ratings agency said it had lowered the Bahraini Islamic investment bank's long-term credit rating six notches, to "CC" from "B+" and said it was under immediate and severe stress. The downgrade was the third in as many months and meant the stock retained its junk status with S&P. Je suis sûr que les responsables du Trésor Public comme de la BCT (junk status) apprécieront à sa juste valeur la défiance de l’agence, ainsi que nos observations et décideront de revisiter de fond en comble le contenu de cet accord bâclé qui lèse les intérêts majeurs du pays. Nous vous en serions gré ! Avant que cette opération ne tourne au fiasco, au scandale, et n’entache la notoriété, la réputation en construction d’un tout jeune gouvernement plein de talents et de vaillance…….A bons entendeurs, salut
Hédi Sraieb,
Docteur d’Etat en économie du développement.
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La dégradation du rating est un signal suffisant pour réfléchir à un accord ou contrat avec la GFH; en outre, ce gouvernement n'est pas tenu de relancer un méga projet, ceci sort de sa compétence. Par ailleurs, le citoyen est en droit de connaître les termes de cet accord. Enfin, faut-il relancer l'emploi par la vente de notre patrimoine foncier. Je n'hésiterai pas à dire non. Et s'il s'avère que ce projet est rentable, et sincèrement il l'est pour l'investisseur, laissons le temps au temps, et quand la Tunisie relèvera la tête, ce projet pourrait être confié à un consortium à majorité tunisienne, le résultat, l'équivalent du bénéfice de cette majorité restera en Tunisie au lieu de la fuir dans le cas de GFH.
Merci d'attirer l'attention sur le projet de port financier de Raoued. Il est évident que le projet devait être revu et revisité avant de donner l'aval du Ministère. Non seulement les termes de l'accord sont restés presque confidentiels et en plus on ne sait pas si ces termes conclus par le régime déchu sont modifiables ou s'ils sont restés en l'état. Ceci dit, même si le projet a un aspect immobilier important et qu'il est d'une envergure bien plus importante que les projets qui sont d'habitude exécutés en Tunisie ça peut-être un très bon projet. Il faut veiller à ce qu'il soit exécuté de manière transparente et avec les règles de l'art. Quant au sponsor Gulf Finance House je trouve qu'il est plutôt rassurant malgré la dégradation de son rating par S&P. En effet, GFH a l'habitude de gérer des projets de cette taille qui nécessitent souvent la création d'un Special Purpose Vehicule pour leur financement. Maintenant au delà de l'aspect immobilier du projet, l'auteur passe presque sous silence qu'il s'agit de construire le premier centre financier Maghrébin et Africain et que cette concentration de compétences constitue le cœur du projet et devrait attirer bon nombre d'institutions financières intéressées par leur développement dans la région avec des créations d'emplois à la clé. Ces types de centre existent à Bahrain, à Dubaï et au Qatar où ils ont montré leur efficacité, et je pense que le moment pour que la Tunisie soit doté de son centre est arrivé. Donc en conclusion, revoir si les termes de l'accord sont équilibrés et conclus financièrement à la juste valeur, gérer le projet avec les règles de l'art et de manière transparente et Inch'Allah Labès.
Ce que vous dites est trés, trés grave monsieur Sraieb.On nous avait pourtant dit que ce Gouvernement était composé de grosses pointures qui ont abandonné leur travail pour aider le pays.Au vu des informations que vous détenez,un dialogue doit s'instaurer avec nos experts sur la base d'un schéma de financement précis et d'une etude de rentabilité et une fois que des renseignements aient été obtenus sur cet investisseur et particuliérement sur sa situation financiére.Pourquoi la précipitation?
Vous vous adressez à un gouvernement de "talents et vaillance" en ces termes: "nous vous demandons une attitude responsable et conséquente, de faire votre travail, tout votre travail, rien que votre travail. C’est d’évidence loin d’être le cas ! Que de laxisme. Que de risques pris". Je suis économiste du développement depuis 45 ans, sans être docteur d'état, mais de 3ème cycle seulement et en aérodynamique. Ce qui me permet de voler haut. Car si vous écrivez un article pour attirer l'attention du gouvernement sur un argument dont il a lui- même les données, vous supposez qu'il va vous lire, qu'il va en tenir compte, en vous remerciant pour lui avoir relevé un petit lapsus. Un gouvernement de consensus entre partis politiques installés par l'étranger pour affaiblir le monde arabe et non pour le civiliser, pour le mettre au niveau de pays comme le Qatar, l'Arabie Saoudite, le ryaume de Jordanie et le royaume du Maroc! Détrompez - vous, mon docteur. A moins que vous ne soyez vous- même un technocrate du consensus dans l'attente d'une responsabilité. Je plains la Tunisie.
Projet Port Financier de Raoued : de 2007 à 2014: (en moyenne) 4.9 milliards de dollars seraient nécessaires pour la mise en oeuvre du projet en 2014, au lieu des 3 milliards de dollars annoncé en 2007 et en 2014... conférence de presse de 2014 : "un investissement de l'ordre de 3 milliards de dollars pour Le méga projet du Port financier sur une surface de 523 hectares.(la première grande partie du Port financier sera achevée dans cinq ans)" conférence de presse de 2007: " Port Financier de Raoued, Un projet multidimensionnel à dominante financière d'un investissement de trois milliards de dollars qui s'étend sur une superficie de 450 ha et dont les travaux seront achevés en 2010." la superficie est passé de 450ha à 523ha, les prix des matériaux de constructions et de la MdO ont flambé en 7 ans, mais l'investissement nécessaire à la mise en oeuvre du projet est seulement passé de "3 milliards" à de "l'ordre de 3 milliards". Donc si je comprends bien, 73 ha de plus et une augmentation des coûts n'impactent pas le business plan. si on inclut les anticipations du business plan de 2007 à 2010 prises en compte, on doit quand même prendre en compte les augmentations des prix enregistrées entre 2010 et 2014 et les 73ha à aménager en plus (au moins en infrastructure)... Une simple actualisation du BP; Si on se base sur l'augmentation des prix du marché de l'immobilier sur les 5 dernières années affichant une moyenne de 7% et un pic de 15% en 2013, le montant de l'investissement avoisinerait les 4.65 milliards de dollars Et si on se base sur l'augmentation des prix des matériaux de construction et de la MdO, le montant de l'investissement serait de l'ordre 5.14 milliards de dollars.
Il semble que rien n'a rien n'a changé dans l'orientation économique . Des projets qui ne contribuent en rien au développement du pays et qui favorisent la spéculation , les plus value et l'immobilier. En l’état actuel de notre économie ces projets contribueront à une "croissance appauvrissante" Une politique de développement mettrait en place des investissements qui auront des retombées positives sur toutes les couches de la population et qui apporteront des changements profonds dans la société. Le régime ne doit plus se tromper sur les priorités.
La Tunisie a besoin de projets , c'est vrai que nous n'avons pas les structures et les finances nécessaires pour encadrer ces grands projets, mais "l'appel au loup" systématique est devenu un sport national, en résumé en Tunisie : on ne doit ni bâtir, ni emprunter , ni collaborer avec les états étrangers mais on doit créer des postes de travail, de la richesse, je pense qu'on doit être dirigé par "Merlin l’enchanteur"
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